Viele Eigentümer mit mehreren Renditeobjekten fragen sich:
Soll ich meine Immobilien weiterhin im Privatvermögen halten – oder ist eine Immobiliengesellschaft steuerlich und rechtlich vorteilhafter?
Die Gründung einer Immobilien-AG oder GmbH kann erhebliche Vorteile bieten – doch sie ist nicht in jedem Fall sinnvoll. In diesem Beitrag erhalten Sie eine strukturierte Übersicht über die Chancen, Risiken und Voraussetzungen einer Immobiliengesellschaft in der Schweiz.
Was ist eine Immobiliengesellschaft (AG/GmbH)?
Eine Immobiliengesellschaft ist eine juristische Person, typischerweise in Form einer Aktiengesellschaft (AG) oder Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH), die Immobilien im eigenen Namen hält und verwaltet.
Die Liegenschaften gehören nicht mehr der Privatperson, sondern der Gesellschaft – welche somit Steuer- und Rechtsträgerin der Immobilien wird.
Vorteile einer Immobiliengesellschaft in der Schweiz
- Steueroptimierung
– Mieterträge unterliegen der Gewinnsteuer der Gesellschaft, was bei höheren Einkommen oft günstiger ist als die progressive Einkommenssteuer.
– Durch Beteiligungsabzüge, Holdingprivilegien oder gezielte Strukturierung lassen sich weitere steuerliche Vorteile erzielen. - Haftungsbeschränkung
– Die Haftung ist auf das Gesellschaftsvermögen beschränkt – privates Vermögen bleibt geschützt bei Streitigkeiten oder Schäden. - Nachfolgeplanung & Vermögensstrukturierung
– Übertragung von Aktien oder Stammanteilen ist rechtlich einfacher als die Vererbung einzelner Liegenschaften.
– Klare Gesellschaftsstrukturen erleichtern langfristige Planungen im Familienverbund.
Mögliche Nachteile und steuerliche Risiken
- Komplexe Steuerfolgen bei Veräusserung
– Beim Verkauf einer Immobilie durch die Gesellschaft fallen kantonale Grundstückgewinnsteuern oder Gewinnsteuern an.
– Eine saubere steuerliche Planung ist unerlässlich – insbesondere bei indirekten Transaktionen. - Doppelbesteuerung
– Gewinne werden innerhalb der Gesellschaft versteuert, bei Ausschüttung an die Eigentümer erneut als Dividenden im Privatvermögen.
– Je nach Beteiligungsquote kann ein Teilabzug möglich sein. - Erhöhter Verwaltungsaufwand
– Eine Immobilien-AG oder GmbH ist buchführungspflichtig, es sind Jahresabschlüsse zu erstellen, ggf. Revisionspflicht.
– Die laufenden Kosten für Treuhand, Buchhaltung und rechtliche Betreuung sind höher als bei Privatbesitz. - Verkauf der Beteiligung
– Der Verkauf von Anteilen an einer Immobiliengesellschaft kann steuerliche Handänderungsfolgen auslösen – kantonal unterschiedlich geregelt.
– Käufer bevorzugen oft den direkten Erwerb der Immobilie, nicht der Gesellschaft.
Wann ist eine Immobiliengesellschaft sinnvoll?
- Eine Immobiliengesellschaft lohnt sich insbesondere dann, wenn:
- 2 oder mehr Renditeobjekte professionell bewirtschaftet werden
- eine langfristige Halte- und Nachfolgestrategie verfolgt wird
- eine klare Trennung von Privat- und Geschäftsvermögen gewünscht ist
- steuerliche Optimierungspotenziale genutzt werden sollen
Fazit: Keine Standardlösung – individuelle Analyse erforderlich
- Die Gründung einer Immobiliengesellschaft in der Schweiz kann viele Vorteile bieten – ist jedoch nicht pauschal empfehlenswert. Entscheidend sind:
- Anzahl und Lage der Liegenschaften
- geplante Haltedauer
- familiäre und steuerliche Situation
- individuelle Ziele im Bereich Vermögensstrukturierung und Nachfolge
Unsere Kanzlei berät Sie gerne bei der rechtlichen Ausgestaltung Ihrer Immobilienstruktur.
